刘晓博:2018年的楼市并不寒冷 股市也是这样

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来源:中国经营报 时间:2018-02-20 08:23:00
2月14日,央行公布了2017年四季度的“货币政策执行报告”,由这份报告,再结合央行此前公布的2018年一季度金融统计数据,我们可以给当前楼市、股市做一个定位。货币供应的多少、以及利率的高低,在很大程度上决定资产价格。

  2月14日,央行公布了2017年四季度的“货币政策执行报告”,由这份报告,再结合央行此前公布的2018年一季度金融统计数据,我们可以给当前楼市、股市做一个定位。

  货币供应的多少、以及利率的高低,在很大程度上决定资产价格。

  我们先看一下截至2017年末的资金成本情况。根据央行报告:

  12 月,非金融企业及其他部门贷款加权平均利率为 5.74%,比 9 月下降 0.02 个百分点。

  其中,一般贷款加权平均利率为 5.80%,比 9 月下降 0.06 个百分点;

  票据融资加权平均利率为 5.23%,比 9 月上升 0.25 个百分点;

  个人住房贷款利率小幅上升,12 月加权平均利率为 5.26%,比 9 月上升0.25 个百分点。

  2017年前三季度,央行在货币供应量上一直收得比较紧,引导市场利率不断走高。但在四季度,货币供应量明显增加,这从M2年末出现反弹可以看出来。

  央行四季度“适当放水”之后,市场利率有所降低,只有个人住房贷款利率在“定向加息”的背景下,有所上升。

  实体经济利率降低,对股市构成利好;个人房贷利率上升,对楼市构成利空。

  那么问题来了:2017年末的5.26%的房贷加权利率,在历史上处于什么水平?会不会导致楼市全面入冬,最终诱导房价下降?

  下面我选取了2017年12月、2016年9月(刚刚结束的牛市、房贷利率最低点)、2014年9月(上一轮熊市利率最高点)和2009年6月(金融风暴四万亿政策出台后,房贷利率最低点)四个时间点,从央行“货币政策执行报告”里提取了当时“加权平均”的利率情况:

  四个关键时点的利率比较

  可以看出,在2009年6月中国商业房贷的“加权平均利率”创下了历史最低点,为4.34%;在刚刚结束的这一轮政策牛市里,房贷“加权平均利率”的最低点是2016年9月创造的,为4.52%(基准利率为4.9%)。

  而在上一轮“熊市”(楼市最冷的时候)中,房贷“加权平均利率”的最高点出现在2014年9月,为6.96%。

  2017年末的5.26%虽然相当于基准利率(4.9%)上浮了7.3%,但距离6.96%还有相当大的距离。换句话说,如果央行按照0.25个百分点的标准步伐加息,需要6到7次加息,才能让房贷利率上升到6.96%。如果在基准利率4.9%的基础上上浮,达到6.96%相当于上浮42%!

  此外,通过上述表格可以看出,熊市的时候,个人房贷实际的利率可以跟“非金融企业及其他部门贷款加权平均利率”持平。而目前,房贷利率只相当于“非金融企业及其他部门贷款加权平均利率”的92%。

  这意味着,实体经济在银行贷款,利率比个人买房贷款要高出大约10%!也就是说,目前的利率水平显示:央行仍然在鼓励大家买房子,而不是限制大家买房子!

  再看一下货币供应的总量。

  表面上看,截至2017年末M2的同比增速只有8.2%,创下了改革开放以来新低。但这是两方面造成的:第一,金融去杠杆,银行购买和持有的资管计划、理财产品等大幅减少,带动M2同比增速下降;第二,在金融创新情况下,相当一部分“准货币”未被计入M2,比如货币基金(2018年开始计入)。

  央行的报告告诉我们,截至2017年末人民币贷款余额同比增长12.7%,社会融资规模存量同比增长12.0%,这两个重要指标的增速仍然远远超过GDP(6.9%)。在这种情况下,资产价格很难停止不动。但M1和M2增速的剪刀差,的确出现了下滑(见下图),这是资产价格上涨速度减缓的重要原因。

  下图是2017年新增人民币贷款情况,新增额里7.13万亿为“住户贷款”,占了全部新增贷款(13.53万亿)的接近53%!

  下图是2017年新增人民币存款情况,企业存款、个人存款都“同比少增长”了很多。而“政府存款”突破了30万亿,增速达到了12.8%,是大类里增长最快的。这说明,财富正在迅速向政府手里集中。

  解释一下:政府存款包括财政存款、住房公积金存款、社保存款、军费等。其中“住房公积金存款+社保存款”占全部政府存款的超过一半。

  刚刚说的是2017年四季度。再看看2018年1月的情况。

  根据央行的数据,2018年1月新增人民币贷款2.9万亿元,创下了历史新高。其中住户贷款的数据,我们不妨拿来跟2017年1月和2016年1月做一个对比:

  注:表中数据单位为亿元。

  2016年1月,是国家大力提倡“楼市去杠杆”,鼓励大家买房的时候,当时新增住户贷款(居民家庭、个人贷款)只有6075亿元;2017年1月,是楼市调控开始不断升级的时候,新增住户贷款为7521亿元。到了今年1月,被认为是楼市调控最严厉的时候,新增住户贷款竟然达到了9016亿元,几乎是2016年1月的1.5倍!

  值得注意的是,2018年1月新增住户短期贷款竟然高达3106亿元,是2017年、2016年同期的2.5倍!这异常的高增长显示,仍然有大量居民家庭、个人,以买车、装修等名目贷款,但钱最终被用于买了房子!

  罗列了一堆数据,是想告诉大家:

  第一,当前房贷利率水平仍然明显偏低,不足以让楼市真正入冬。当然,这个利率对实体经济、股市也都构成利好。而且从目前情况看,2018年央行最多在下半年有一次加息,但0.25个点的加息,只能说是“意思意思”而已。

  展望未来,人民币利率上升的步伐会非常缓慢,因为经济不具备对高利率的承受能力。

  第二,2017年新增人民币贷款里,超过半数给了居民家庭,其中大部分是买房。2018年这个比例会降低(企业表外融资移入表内,会做大分母),但住户部门贷款总额仍然会显著上升。给居民家庭加杠杆,仍然是维持经济发展的基本手段。

  结论:2018年的楼市并不寒冷,股市也是这样。

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